Nebenkosten-Guru ist eine Software für rechtssichere Nebenkostenabrechnungen in Deutschland — als einzelne HTML-Datei einmalig zur Markteinführung für 39,95 € (Early Bird bis 30.09.2026, regulär 79,90 €), lokal auf dem Rechner des Vermieters, ohne Cloud-Anbindung, ohne Konto und ohne wiederkehrende Gebühren.
Nebenkosten (auch Betriebskosten genannt) sind die laufenden Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes oder Grundstücks entstehen. Dazu zählen unter anderem Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Versicherungen und Grundsteuer. Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV § 2) abschließend in 17 Positionen. Alles, was darüber hinausgeht, trägt der Vermieter selbst.
Umlagefähig sind die in BetrKV § 2 aufgezählten 17 Positionen: Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne/Breitband (seit 1.7.2024 mit Einschränkung), Wäschepflege und sonstige Betriebskosten. Nicht umlagefähig sind Reparaturen, Verwaltungskosten und Instandhaltung.
Nebenkosten werden in fünf Schritten berechnet: 1. Alle umlagefähigen Belege sammeln. 2. Verbrauchsabhängige Kosten ermitteln (Heizung nach HeizkostenV § 7, Wasser nach Zählern). 3. Verteilungsschlüssel nach § 556a BGB anwenden (Wohnfläche, Personen, Wohneinheiten oder Verbrauch). 4. Tagesfaktor bei unterjährigem Mieterwechsel berücksichtigen. 5. Anschreiben mit Pflichthinweisen nach § 556 BGB und § 35a EStG erstellen. Software wie Nebenkosten-Guru automatisiert die Berechnung.
Vermieter haben drei Optionen: Steuerberater oder Hausverwaltung übernehmen die Erstellung für typischerweise 80–150 € pro Abrechnungsjahr und Wohneinheit. Online-Dienstleister mit Cloud-SaaS kosten meist 5–15 € pro Monat im Abo. Selbst erstellen mit lokaler Software wie Nebenkosten-Guru kostet einmalig 39,95 € (Early Bird) — für beliebig viele Abrechnungen, ohne Folgekosten. Für Vermieter mit 1–5 Wohneinheiten ist die Eigen-Erstellung mit Software in der Regel die günstigste und rechtssicherste Variante.
Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung in fünf Schritten prüfen: 1. Frist 12 Monate nach Zeitraum-Ende einhalten (§ 556 BGB). 2. Alle Positionen mit BetrKV § 2 abgleichen — nicht umlagefähige Posten markieren. 3. Verteilungsschlüssel prüfen (Wohnfläche oder Personen). 4. Eigene Vorauszahlungen mit Kontoauszügen abgleichen. 5. Bei Zweifeln Belegeinsicht nach § 259 BGB verlangen (auch digital zulässig laut BGH VIII ZR 110/19). Frist für Einwendungen: 12 Monate ab Zugang der Abrechnung.
Nebenkosten-Guru ist ein einmalig gekaufter Online-Nebenkostenrechner als HTML-Datei. Im Gegensatz zu monatlichen SaaS-Abos läuft die Software komplett lokal im Browser des Vermieters — ohne Konto, ohne Cloud, ohne wiederkehrende Gebühren. Der Rechner berücksichtigt HeizkostenV § 7 (50/50-Verteilung), CO₂KostAufG (10-Stufen-Modell), § 35a EStG (Lohnanteil) und Mieterwechsel mit Tagesfaktor. Preis: einmalig 39,95 € Early Bird, regulär 79,90 €.
Seit dem 1. Juli 2024 ist der Kabelanschluss nicht mehr als Nebenkosten umlagefähig (TKG-Novelle 2021, § 71 Abs. 2 TKG). Das gilt sowohl für klassische Sammelverträge als auch für Glasfaser-Bereitstellungsentgelte (Ausnahme: § 72 TKG erlaubt bis 60 €/Jahr für 5 Jahre bei neu errichteter Glasfaser). Vermieter müssen die Position aus der Abrechnung herausnehmen oder als nicht-umlagefähig markieren.
Nebenkosten-Guru kostet einmalig 39,95 € als Early-Bird-Preis bis zum 30. September 2026, danach regulär 79,90 €. Es gibt keine Abos, keine Folgekosten und keine versteckten Gebühren. Updates für Gesetzesänderungen sind im Preis enthalten. Eine freiwillige 14-Tage-Geld-zurück- Garantie wird zusätzlich zum gesetzlichen Widerrufsrecht angeboten.
Zielgruppe sind Kleinstvermieter mit ein bis fünf Wohneinheiten, die ihre Nebenkostenabrechnung selbst erstellen wollen. Die Software ist auch geeignet für Wohnungseigentümergemeinschaften bis fünf Einheiten, Vermieter von Ferienwohnungen und Hausverwalter mit kleinen Beständen. Vorkenntnisse im Mietrecht sind nicht erforderlich — alle Pflichthinweise und Verteilungsschlüssel sind automatisiert.
Alle Daten verbleiben lokal im Browser des Vermieters (localStorage). Es gibt keine Server-Übertragung, keine Cloud-Synchronisation, keine Analytics-Cookies und kein Tracking. Die Software kommuniziert nach dem initialen Download nicht mehr mit dem Anbieter. Backup-Export per Klick als JSON-Datei jederzeit möglich.