Der Mieter im dritten Stock hat keinen Zugang zum Garten und soll trotzdem für den Gärtner zahlen. Das ist zulässig - und der Grund dafür sagt viel darüber, wie Betriebskosten überhaupt funktionieren.
Betriebskosten folgen nicht dem individuellen Vorteil, sondern dem generellen Bezug zur Mietsache. Eine gepflegte Außenanlage prägt den Gesamteindruck des Hauses und damit den Gebrauchswert für alle - unabhängig davon, wer sich tatsächlich hineinsetzt. Die Alternative wäre eine Nutzungsbuchhaltung, die niemand führen könnte.
Der BGH hat das 2004 klargestellt: Es kommt nicht darauf an, ob der einzelne Mieter die Fläche tatsächlich nutzt oder überhaupt nutzen kann.
„Nutzt der Mieter den Garten nicht" und „der Garten gehört jemandem allein" sind zwei verschiedene Dinge - und nur das zweite nimmt die Kosten aus der Umlage. Flächen, die dem Vermieter oder einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, sind keine Gemeinschaftsflächen mehr. Ihre Pflege dürfen Sie nicht auf die übrigen Mieter verteilen.
Beide Richtungen kommen in der Praxis vor. Der Privatgarten des Vermieters hinter dem Haus gehört genauso wenig in die Abrechnung wie der Mietergarten der Erdgeschosswohnung, der im Mietvertrag genau dieser einen Wohnung zugewiesen ist.
Der Unterschied zum Regelfall ist fein, aber klar: Wer eine Fläche nur nicht erreicht - der Mieter im dritten Stock -, zahlt mit. Wer eine Fläche jemandem zuweist, nimmt sie aus der Gemeinschaft heraus.
Das gilt für alles, was an dieser Fläche hängt, auch für das Gartenwasser. Und es gibt dabei keinen Mittelweg: Eine Aufteilung nach dem Motto „die Hälfte ist ja der Vermietergarten" hilft nicht, weil dem Grunde nach gar nichts davon in die Abrechnung gehört.
2016 hat der BGH eine Grenze gezogen, die auf den ersten Blick wie ein Widerspruch aussieht, aber einen anderen Fall betrifft: Bei Garten- und Parkflächen, die bauplanerisch oder durch den Vermieter selbst für die Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache. Solche Flächen dienen dann nicht mehr dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mieter, sondern der Allgemeinheit.
Entscheidend ist die Widmung oder die faktische Öffnung nach dem Gesamteindruck. Dass ein Grundstück nicht eingezäunt ist, genügt für sich genommen nicht - dieser Punkt wird in Sekundärquellen regelmäßig verkürzt. Die beiden Entscheidungen widersprechen sich nicht: Die eine zieht die Grenze nach innen (Alleinnutzung), die andere nach außen (öffentliche Widmung). Entscheidend ist nie, ob der Mieter den Garten nutzt, sondern ob die Fläche noch der Mietsache zugeordnet ist.
Umlagefähig ist die laufend wiederkehrende Pflege: Rasenmähen, Schnitt, Unkraut, Bewässerung, Laub, Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen im üblichen Rahmen, Pflege von Spiel- und Zugangsflächen.
Nicht umlagefähig ist die erstmalige Anlage eines Gartens oder eine grundlegende Umgestaltung - das ist Investition. Die Grenze liegt zwischen „ersetzen, was da war" und „neu schaffen, was es vorher nicht gab".
Dass eine Maßnahme nicht jedes Jahr anfällt, spricht dabei nicht gegen die Umlage. § 1 Abs. 1 BetrKV verlangt Kosten, die „laufend entstehen" - wiederkehrend also, nicht jährlich. Genau deshalb nennt § 2 Nr. 10 ausdrücklich die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen". Ein Baum alle paar Jahre in einer gepflegten Anlage erfüllt das, eine einmalige Rodung nicht.
Ein häufiger Streitfall ist die Baumfällung. Vorab gilt auch hier, was oben steht: Das alles setzt eine Gemeinschaftsfläche voraus. Steht der Baum im Privatgarten des Vermieters oder im Garten, der einem Mieter allein zugewiesen ist, stellt sich die Einordnungsfrage gar nicht - von dieser Fläche gehört nichts in die Umlage. Das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums hat der BGH 2021 als umlagefähige Gartenpflege eingeordnet (VIII ZR 107/20). Bemerkenswert an dieser Entscheidung: Die Verkehrssicherungspflicht ist kein Abgrenzungskriterium - die Kosten sind nicht deshalb umlagefähig, weil den Vermieter eine Sicherungspflicht trifft. Wörtlich: „Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten."
Damit ist zugleich die Reichweite abgesteckt: Die Entscheidung trägt den morschen, nicht mehr standsicheren Baum. Wer einen gesunden Baum fällen lässt, weil die Anlage umgestaltet werden soll, betreibt keine Pflege, sondern Neuanlage - und die ist Investition. Im Streit kommt es deshalb darauf an, den Zustand des Baums belegen zu können; Fotos oder die Einschätzung des Fachbetriebs kosten nichts und entscheiden die Frage.
Die Kontrolle ist nicht mitentschieden. Der BGH hat über die Kosten der Fällung befunden, nicht über die der regelmäßigen Baumschau. Ob eine jährliche Sichtkontrolle auf Standsicherheit und Totholz Gartenpflege ist, hat bis heute kein oberstes Gericht entschieden, und die wenigen Amtsgerichte, die sich dazu geäußert haben, sind sich uneinig. Wer die Kontrolle umlegen will, sollte sie im Mietvertrag ausdrücklich als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV benennen - dieselbe Konstruktion wie bei der Rauchwarnmelder-Wartung - und einkalkulieren, dass ein Mieter widerspricht. Das einmalige Gutachten aus konkretem Anlass bleibt in jedem Fall beim Vermieter: Es fällt nicht laufend an.
Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst (§ 556 Abs. 1 BGB). Ob die Gartenpflege umlegbar ist, hängt deshalb davon ab, wie der Mietvertrag die Betriebskosten regelt - nicht davon, ob das Wort „Garten" darin vorkommt.
Pauschale Vereinbarung: Steht im Vertrag nur, dass der Mieter „die Betriebskosten" trägt, oder verweist er auf die Betriebskostenverordnung, ist die Gartenpflege mit erfasst. Der BGH lässt diese Bezugnahme für die Nummern 1 bis 16 des Katalogs genügen (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15), und die Gartenpflege ist Nummer 10. Eine Einzelaufzählung ist nicht nötig.
Aufzählung ohne Gartenpflege: Zählt der Vertrag die Positionen einzeln auf und fehlt die Gartenpflege, ist sie in aller Regel nicht vereinbart und gehört nicht in die Abrechnung. Es kommt auf die Formulierung an: Steht vor der Liste „insbesondere" oder ist daneben die BetrKV insgesamt in Bezug genommen, sind die genannten Positionen nur Beispiele, und die pauschale Bezugnahme trägt die Gartenpflege trotzdem. Endet der Vertrag mit einer abschließenden Liste, nicht.
Inklusiv- oder Bruttomiete: Ist gar keine Umlage vereinbart, ist auch die Gartenpflege mit der Miete abgegolten.
Nachschieben lässt sich eine fehlende Position nicht einseitig, und dass der Mieter sie jahrelang ohne Widerspruch gezahlt hat, macht sie in der Regel nicht zur Vereinbarung. Mehr dazu im Beitrag zur Betriebskostenklausel im Mietvertrag. Und auch wenn die Vereinbarung trägt, gilt alles oben Gesagte weiter: Umlegbar ist nur die Pflege einer gemeinschaftlichen Fläche.
Viele Verträge enthalten einen Satz wie „Die Pflege des Gartens obliegt dem Mieter". Das ist zulässig, aber es ist eine Leistungspflicht des Mieters und keine Betriebskostenfrage. Die beiden Ebenen werden ständig vermischt, und genau dort entsteht der Streit.
Was eine allgemein gehaltene Klausel abdeckt, ist eng. Das OLG Düsseldorf hat das 2004 in zwei Leitsätzen festgehalten (Urteil vom 07.10.2004, I-10 U 70/02). Wörtlich: „Ist der Mieter eines Einfamilienhaus lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern."
Geschuldet sind danach Rasen mähen, Unkraut jäten und das Entfernen von Laub. Nicht geschuldet sind Gehölzschnitt, Rasenkantenstechen, Teichreinigung oder die Hochdruckreinigung der Terrasse.
Der zweite Leitsatz betrifft die Frage, wer bestimmt, wie oft gepflegt wird: „Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter mangels gegenteiliger Absprache hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu."
Zwei Einschränkungen gehören dazu, und in Ratgebern fehlen sie fast immer. Erstens ist das kein BGH-Urteil, sondern die Entscheidung eines Oberlandesgerichts. Zweitens ist sie für den Mieter eines Einfamilienhauses formuliert - die Übertragung auf eine Wohnung im Mehrfamilienhaus mit gemeinschaftlichem Vorgarten ist nicht mitentschieden. Der Rechtsgedanke ist übertragbar, das Ergebnis nicht automatisch. Am Rande: Das Aktenzeichen kursiert vielerorts als „I-10 U 70/04", das ist falsch - die amtliche Entscheidungsdatenbank NRW führt die Sache unter 70/02.
Der teure Fehler kommt danach. Tut der Mieter die übernommene Pflege nicht und beauftragen Sie deshalb eine Firma, sind deren Kosten Schadensersatz nach §§ 280, 281 BGB und keine Betriebskosten. Sie gehören damit nicht in die Abrechnung, sondern in eine eigene Forderung gegen genau diesen Mieter. Wer sie in die Betriebskostenabrechnung einstellt, rechnet eine Position ab, die dem Grunde nach nicht hineingehört.
Praktische Folge für die Vertragsgestaltung: Entscheiden Sie sich für einen Weg. Entweder pflegt der Mieter selbst, dann bleibt die Gartenpflege aus der Abrechnung heraus. Oder Sie lassen pflegen und legen die Kosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV um, dann gehört keine Pflegepflicht in den Vertrag. Steht beides nebeneinander, ist die erste Frage des Mieters, wofür er eigentlich zahlt - und sie ist berechtigt.
Die Vorschrift wird fast immer verkürzt gelesen. Ihr Wortlaut nennt drei Bereiche: die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Zwei Dinge folgen daraus, die regelmäßig übersehen werden. Erstens: Dass die Verordnung die Erneuerung von Pflanzen und von Spielplatzsand ausdrücklich nennt, ist kein Redaktionsversehen. Diese beiden Erneuerungen sind Pflege im Sinne der Nummer 10 - obwohl das Wort sonst eher nach Instandsetzung klingt. Wer neuen Sand in den Sandkasten kippen lässt, rechnet ihn ab.
Zweitens: Wege, Hofflächen und Einfahrten gehören hierher, nicht in eine eigene Position - aber nur, solange sie dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Das ist dieselbe Grenze wie oben bei der öffentlichen Widmung, nur an anderer Stelle im Verordnungstext. Ein Durchgang, den die Gemeinde gewidmet hat oder den Sie selbst für jedermann geöffnet haben, fällt heraus.
Strom für die Außenanlage - Pumpe, Steckdose am Gerätehaus - gehört zur Gartenpflege, soweit die Fläche gemeinschaftlich ist. Verwechseln Sie ihn nicht mit § 2 Nr. 11 BetrKV: Dort stehen die Kosten der Beleuchtung, also der Strom für Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile. Die Gartenlampe am Weg ist Beleuchtung, die Gartenpumpe ist Gartenpflege.
Beim Wasser ist die Zuordnung offen und das darf man auch so sagen. § 2 Nr. 2 BetrKV nennt die Kosten des Wasserverbrauchs ausdrücklich, § 2 Nr. 10 nennt Wasser überhaupt nicht - systematisch gehören die Wasserkosten also in Nummer 2 und die Arbeitsleistung des Gießens in Nummer 10. In der Praxis wird Gartenwasser trotzdem oft unter Nummer 10 geführt. Höchstrichterlich entschieden ist die Frage nicht, und beide Wege sind vertretbar. Entscheidend ist nur, dass die Position genau einmal erscheint und der Verteilerschlüssel benannt wird - eine Doppelnennung ist ein formeller Fehler. Ausführlich im Ratgeber Gartenwasser, dort auch zum Zwischenzähler und zum Abwasserabzug, der reine Satzungssache der Gemeinde ist.
Gartenpflege ist eine haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG - aber nur mit ihrem Arbeitsanteil. Der Lohn des Gärtners zählt, seine Fahrtkosten und Maschinenkosten zählen mit, das Material nicht: Pflanzen, Rindenmulch, Spielsand und Wasser sind Sachkosten und bleiben außen vor.
Für Sie heißt das: Lassen Sie sich die Rechnung des Gartenbetriebs so ausstellen, dass Arbeits- und Materialanteil getrennt ausgewiesen sind. Steht auf der Rechnung nur eine Summe, können Sie den begünstigten Anteil nicht bescheinigen - und Ihr Mieter verliert ihn.
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